Cumhurbaşkanının konut amaçlı inşa edilen arazinin daimi intifa hakkının arazi mülkiyet hakkına dönüştürülmesine ilişkin kanun kapsamında imzası, yıllardır söylenenleri doğruladı. 1 Ocak 2019'dan itibaren, sürekli kullanım hakkına sahip arsa üzerine inşa edilen apartman bloklarındaki daire sahipleri ve müstakil evler nihayet sahipleri oldu. Sürekli intifa hakkı nedir ve yeni yılın gelmesiyle birlikte konut sakinlerinin durumu nasıl değişti?
Sürekli intifa hakkı nedir?
Sürekli intifa hakkı, mülkiyet ve sınırlı mülkiyet hakları (intifa hakkı, irtifak hakkı, rehin, mülkler üzerinde kooperatif sahipliği ve ipotek) dışında üç tür mülkiyet hakkından biridir. Özü , Devlet Hazinesine veya yerel yönetim birimlerine ait gayrimenkulleri 99 yıllık bir süre için gerçek veya tüzel kişiye kullanmak üzere vermektir. Yalnızca ekonomik bir amaç ile gerekçelendirilen özel durumlarda, araziyi daha kısa bir süre için (ancak 40 yıldan az olmamak üzere) daimi intifa hakkına koymak mümkündür.
Sürekli intifa hakkı, mülkiyet hakları ile sınırlı mülkiyet hakları arasında bir aracıdır. Miras alınır ve daimi intifa hakkı ek olarak onu satabilir, yükleyebilir ve farklı bir şekilde elden çıkarabilir. Ancak, arazinin kendisiyle ilgilidir, üzerine inşa edilen binalarla değil. Böylece kullanıcılar evlerinin ve dairelerinin sahibi olarak kalırlar, arsalarının sahibi değildir.
Böylesine özel bir yapı, sosyalist ideolojinin etkisi altında gelişen Polonya mülkiyet hukukunun özelliğidir. Kalıcı intifa hakkı, şehirlerdeki arazi mülklerinin devlet mülkü olarak kalacağının bir garantisi olarak şehirlerde ve konut sitelerinde arazi yönetimi hakkındaki 14 Temmuz 1961 tarihli Kanun ile getirildi. Halihazırda, Medeni Kanunun II. Bölümü, gayrimenkul yönetimi yasası ve konut amacıyla geliştirilen arazinin sürekli kullanım hakkının mülkiyete dönüştürülmesine ilişkin en son kanun hükümleri ile düzenlenmektedir.
Daimi intifa hakkı için yıllık ücret
Sürekli kullanım hakkı, iki tür ücret ödeme yükümlülüğüne tabidir: birincisi (bir defaya mahsus) ve yıllık (döngüsel). Miktarları mülk fiyatına göre belirlenir. İlk ücret söz konusu olduğunda, oran bu değerin% 15-25'idir, yıllık ücret miktarı ise mülkün kullanım amacına bağlıdır. Konut amaçlı verilen arsa durumunda oran değerinin% 1'i kadardır.
Sürekli intifa hakkı mülkiyet değildir
Hem mülkiyet hakkı hem de sürekli intifa hakkı iki tür ayni hak oluştursa da, mülkiyet çok daha geniş bir kapsam sunar ve mal sahibine mülkiyet üzerinde daha fazla kesinlik sağlar.
Hem taşınır hem de taşınmaz mülk, mülkiyet hakkına konu olabilirken, sürekli intifa hakkı yalnızca Devlet Hazinesi veya yerel yönetim birimlerinin sahip olduğu arazilerle sınırlıdır. Ayrıca, mülkiyet hakkı, süre sınırı olan sürekli intifa hakkından farklı olarak bir süre sınırlamasına tabi değildir. Başka bir süre uzatılabilmesine rağmen, kullanıcının uygun bir başvuru sunmasını gerektirir. Bununla birlikte, başvuru sahibi, önemli sosyal menfaat nedeniyle uzatılmasını reddedebilir.
Mülkiyet hakları, yalnızca yasa, sosyal bir arada yaşama ilkeleri ve bu yasanın sosyo-ekonomik amacı ile sınırlıdır. Daimi intifa hakkı ayrıca noterlik senedi şeklinde akdedilen bir anlaşmanın hükümlerine tabidir. Sonuçta sahiplik, herhangi bir elden çıkarma ücreti ödemenizi gerektirmez.
Üçlü hakların bölünmesini ayni olarak ele almaya yönelik ilk girişim
1 Ocak'tan bu yana yürürlükte olan düzenlemeler, sürekli intifa hakkı kurumunu ortadan kaldırmak için ilk yaklaşım değil. Zaten 2005'te. Parlamento, sürekli intifa hakkını mülkiyete dönüştüren bir yasa çıkardı. Ancak, düzenlemelerin gerçeğe uyarlanmadığı çabucak ortaya çıktı.
Esas olarak, çok apartmanlı binaların (öncelikle apartman blokları) konumu olan arazinin dönüştürülmesine ilişkin hükümle ilgiliydi. Dönüşüm için, bu arazinin daimi intifa hakkına sahip tüm apartman sahiplerinin rızası gerekiyordu. Bu nedenle, bir hissedarın diğerlerinin planlarını bozmak ve davayı mahkemeye götürmek için başvuruya katılmayı reddetmesi yeterliydi. Bu durum, apartman bloklarındaki apartman sakinleri için fena halde haksızlık oldu ve tüm dönüşüm prosedürünün uzatılmasına neden oldu.
Sürekli intifa hakkını mülkiyete dönüştürmek için yeni prosedür neyi değiştiriyor?
Her şeyden önce, sürekli intifa hakkı olan arazinin verilmesi bir gerçek haline geldi. Bu, hem çok apartmanlı binalardaki daire sahiplerinin (bloktaki binaların en az yarısı konut amaçlı ise) hem de tek aileli evlerin nihayetinde kendi apartman veya evlerinin altındaki arazinin mülkiyetini eşit şartlarda alacakları anlamına gelir.
Öte yandan, değişikliğin karanlık tarafı, oy hakkı tanınan andan itibaren 20 yıllık dönüşüm ücretinin ödenmesi zorunluluğudur. Uygulamada bu, önümüzdeki 20 yıl boyunca sakinlerin, sürekli kullanım hakkı için yıllık ücretin değeriyle aynı miktarda döngüsel bir fatura ödemek zorunda kalacakları anlamına gelir. Sadece adı değişecek.
Ancak, dönüştürme ücretinin tamamı bir defada da ödenebilir. Bu çözüm, özellikle Devlet Hazinesine ait arazide bulunan gayrimenkul sahipleri için faydalıdır. Daha sonra, oy hakkının ilk yılında toplam ücreti ödemeye karar verirlerse, indirimden% 60'a varan oranlarda faydalanabilirler. Ancak her yıl değeri% 10 azalacak. Bununla birlikte, mal sahibi, 2019'un sonuna kadar sürekli intifa hakkını mülkiyete dönüştürme sertifikasını almazsa, indirim Şubat 2020'ye kadar ona uygulanacaktır.
Yeni düzenlemeler bölge sakinlerinin konumunu güçlendiriyor
Mülkiyet hakkı, sürekli intifa hakkından kesinlikle daha güçlüdür ve birkaç düzine yıl sonra yenilenmesini gerektirmez. Bu yılki oy hakkı, yaklaşık 2,5 milyon ailenin evlerine ve apartmanlarına girme hakkını önemli ölçüde güçlendirdi. Ayrıca, yıllık ücret ödeme zorunluluğu en geç 20 yıl içinde ortadan kalkacaktır.
Wojtek GąciarzYazma yeteneğine sahip bir avukat, inşaat hukuku ve diğer branşları ile ilgili uzman hukuk makalelerinin düzenlenmesiyle ilgileniyor. Çalışmasında, Polonya mevzuatının karmaşık kurallarını basit ve okunaklı bir dile çeviren okuyucuya odaklanıyor. Hukuk bürolarında çalışmaktan edindiği bilgi ve deneyimi, sürekli gelişen bir yazma atölyesi ve internette içerik oluşturma konusundaki bilgi birikimi ile birleştirir.